Как получить налоговый вычет

Исходные данные:

Муж ранее использовал налоговый вычет по ипотеке и процентам.
Жена ранее не использовала налоговый вычет ни по ипотеке ни по процентам.
Договор ипотеки по второй квартире заключен в 2012 года, право собственности получено в 2014 году. Объект в долевой собственности супругов.
В 2016 года также заключен договор ипотеки для строительства загородного дома. Долевая собственность супругов. Земельный участок в залоге, долевая собственность супругов.

Ответ:

В соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ по общему правилу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В п. 2 ст. 34 СК РФ установлено, что общим имуществом супругов являются в том числе приобретенные за счет общих доходов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено или кем из них внесены денежные средства.

Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ с 01.01.2008 размер имущественного вычета при приобретении (строительстве) жилья установлен 2 млн руб.

Согласно пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный вычет налогоплательщику необходимо представить следующие документы:

- при строительстве (приобретении) жилого дома или доли в нем - договор о приобретении жилого дома, документы, подтверждающие право собственности на него;
- при приобретении квартиры, комнаты или доли в них - договор о приобретении и документы, подтверждающие право собственности на это жилье;
- при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) - договор участия в долевом строительстве, передаточный акт или иной документ о передаче объекта застройщиком участнику долевого строительства, подписанный сторонами;
– при приобретении земельных участков или доли в них, которые предоставлены для индивидуального жилищного строительства или на которых расположены приобретаемые жилые дома (доли в них), - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (доли в нем) и жилой дом (доли в нем).

На основании п. 4 ст. 220 НК РФ для получения вычета по процентам за пользование целевым займом (кредитом), израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилья, налогоплательщику нужно представить в том числе документы, подтверждающие уплату денежных средств в погашение процентов.

Письмом ФНС России от 29.02.2016 N БС-3-11/813@ разъяснено, что каждый из супругов вправе получить имущественный вычет при приобретении (строительстве) жилья исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости, но не более 2 млн руб. каждым из супругов.

Указанные разъяснения основываются на Обзоре судебной практики, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015 (направлен для сведения и использования в работе Письмом ФНС России от 03.11.2015 N СА-4-7/19206@). Аналогичное мнение отражено в Определении Верховного Суда РФ от 20.07.2016 N 58-КГ16-12, приведенном в Обзоре правовых позиций, направленном Письмом ФНС России от 23.12.2016 N СА-4-7/24825@. Президиум ВАС РФ также отмечал, что право на вычет имеет любой из супругов независимо от того, кто является стороной договора и на кого оформлено жилье.

Согласно абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ налогоплательщики, заявившие вычет в размере менее названной суммы, вправе в дальнейшем использовать остаток при приобретении или строительстве жилья. (в редакции, вступившей в силу 01.01.2014 года).

После того как налогоплательщик использует вычет в пределах максимальной суммы, предусмотренной пп. 1 п. 3. ст. 220 НК РФ, повторное предоставление данного налогового вычета не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ).

Согласно письмам финансового и налоговых органов, если один из супругов ранее воспользовался имущественным вычетом, второй супруг вправе получить его в размере, распределенном в соответствии с письменным заявлением обоих совладельцев, но не более 2 млн руб.

(Письмо Минфина России от 28.05.2013 N 03-04-05/19367, Письмо ФНС России от 04.04.2013 N ЕД-3-3/1202@

В ст. 220 НК РФ в качестве самостоятельного имущественного налогового вычета выделен вычет по расходам на проценты по займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, а также по расходам на проценты по кредитам, полученным в целях рефинансирования (перекредитования) указанных кредитов (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Предоставляется он только в отношении одного объекта недвижимого имущества в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 руб. (п. п. 4, 8 ст. 220 НК РФ).

Это правило действует и в той ситуации, когда размер уплаченных и заявленных к вычету процентов по кредиту в отношении такого объекта составит сумму меньше 3 000 000 руб. Заявить к вычету разницу между суммой заявленного вычета и его предельным размером (3 000 000 руб.) в дальнейшем при приобретении другого объекта нельзя.

Повторное предоставление вычета на основании пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ).

В части применения одним из супругов имущественного вычета в сумме расходов на погашение процентов по целевому кредиту в случае, когда другой супруг ранее указанный вычет получил, налоговое ведомство подтверждает правомерность применения налогового вычета.Делая такой вывод, ФНС России ссылается на Определение Верховного Суда РФ от 25.05.2012 N 75-КФ12-81 и Постановление Президиума Верховного Суда Республики Карелия от 08.02.2012 N 44г-4/2012. (Письмо ФНС России от 04.04.2013 N ЕД-3-3/1202@)

Право на вычет по пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ имеет налогоплательщик, который ранее не включал расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам) в состав имущественного налогового вычета, полученного в связи с покупкой другой квартиры (Письмо Минфина России от 29.08.2016 N 03-04-05/50393).

В соответствии с поступившим запросом в собственности имеются два объекта недвижимости «квартира», «строящийся дом на находящемся в собственности земельном участке».

Из п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ следует, что положения ст. 220 НК РФ в редакции нового Закона применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного вычета, возникшим не ранее 2014 г.

Согласно разъяснениям контролирующих органов при решении вопроса о том, какие положения ст. 220 НК РФ (в редакции 2014 г. или до 2014 г.) нужно применять, под правоотношениями по предоставлению имущественного вычета следует понимать возникновение у налогоплательщика права на вычет. Также уточнено, что данное право возникает в момент соблюдения всех условий получения вычета, предусмотренных ст. 220 НК РФ, вне зависимости от периода, когда произведены расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта (Письмо Минфина России от 28.10.2013 N 03-04-05/45699).

В Письмах Минфина России от 29.01.2014 N 03-04-05/3251, от 21.08.2013 N 03-04-05/34150 подчеркивается, что для применения ст. 220 НК РФ в редакции с 1 января 2014 г. необходимо, чтобы документы, подтверждающие право на вычет, были датированы начиная с 1 января 2014 г.

Учитывая изложенное, если следовать разъяснениям контролирующих органов, получить имущественный вычет по правилам ст. 220 НК РФ в редакции Закона N 212-ФЗ могут только те налогоплательщики, у которых названные документы оформлены после 1 января 2014 г., при условии, что раньше они не получали вычета, предоставляемого в связи с приобретением или строительством жилья, приобретением земельных участков (пп. 3 п. 1, п. п. 3, 11 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Если же соответствующие документы оформлены до 1 января 2014 г., то, по мнению контролирующих органов, к правоотношениям по использованию вычета применяются положения ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. (п. 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Право на вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков возникает в налоговом периоде, в котором соблюдены следующие условия (пп. 3 п. 1, пп. 6, 7 п. 3 ст. 220 НК РФ):

- осуществлены и подтверждены документально расходы на приобретение (строительство) жилья, земельных участков;
– оформлены документы, предоставляемые в налоговые органы для получения вычета.

В то же время в Письме Минфина России от 01.10.2014 года № 03-04-05/49106 от 19.08.2013 N 03-04-05/33728 изложена позиция, что Даже если кредит получен до 1 января 2014 г., а право на вычет в сумме расходов на приобретение недвижимого имущества возникло в период действия ст. 220 НК РФ в новой редакции, то погашенные по нему проценты включаются в вычет полностью в сумме потраченных средств . Также было разъяснено, что Если право на вычет возникло до 2014 г., применяются положения абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г., что подразумевает распределение размера вычета между совладельцами в соответствии с их долями в приобретенном имуществе. Таким образом, если два собственника в равных долях владеют квартирой, то максимальная сумма вычета, на которую они могли претендовать до 2014 года, составляла 1 млн руб. на каждого (2 000 000 руб. / 2 доли) (право предоставлялось не по субъектам, а на объект).

Судебной практики по данному вопросу нет, в связи с чем возможен спор с налоговым органом в части применения законодательства по получению налогового вычета без учета ограничений, установленных "пунктом 4 статьи 220" Кодекса (в редакции Закона) в 3000000 рублей, в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до дня вступления в силу Закона (1 января 2014 года), предоставляется без учета ограничения.

Опираясь на наиболее позднее письмо Минфина от 01.10.2014 года № 03-04-05/49106, учитывая, что по объекту «квартира» договор долевого участия был заключен в 2012 году, а передаточный акт и свидетельство о собственности получены в 2014 году, считаю, что к данному объекту применяются положения абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции до 2014.

Из разъяснений Минфина России, основанных на положениях ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г., следовало, что получить вычет по расходам на приобретение по одному объекту имущества, а вычет по расходам на проценты - по другому объекту было нельзя. Вычет предоставлялся исключительно в отношении расходов по одному и тому же объекту имущества (Письма Минфина России от 04.10.2013 N 03-04-05/41350 (п. 2), от 23.07.2010 N 03-04-05/6-412).

Введенными с 01.01.2014 года изменениями установлено:

1. категории расходов на приобретение и на проценты можно заявлять к вычету по разным объектам имущества (Письма Минфина России от 12.04.2017 N 03-04-05/21873, от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 (направлено Письмом ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@)).

2. предоставление налогоплательщику возможности получать вычет без ограничения количества приобретенных (построенных) объектов недвижимости (до полного использования его предельного размера). Дополнительно см. Письмо Минфина России от 06.04.2017 N 03-04-05/20316.

3. расход по процентам по займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) жилой недвижимости, приобретение земельных участков, а также по расходам на проценты по кредитам, полученным в целях рефинансирования (перекредитования) указанных кредитов (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ) предъявляется в качестве самостоятельного налогового вычета. Он предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Официальная позиция ФНС России по моменту возникновения права на налоговый вычет изложена в Письме от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@: право на имущественный вычет возникает в момент соблюдения всех условий его получения, вне зависимости от периода, когда налогоплательщик осуществлял расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта.

По общему правилу, если имущественные налоговые вычеты, предоставляемые на основании пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, не могут быть использованы налогоплательщиком полностью из-за недостаточности доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, их остаток можно перенести на последующие налоговые периоды до полного их использования (п. 9 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.07.2012 N 03-04-05/3-828).

Контролирующие органы уточняют, что суммы процентов можно включить в состав имущественного вычета только начиная с даты их уплаты (Письмо ФНС России от 22.08.2012 N ЕД-4-3/13894@).

Вывод:

1. Налогоплательщик (Дмитрий), ранее воспользовавшийся правом на получение имущественного налогового вычета, в том числе в части оплаты процентов по кредиту, исчерпал свое право на данный вид налогового вычета. (п. 11 ст. 220 НК РФ, п. п. 4, 8 ст. 220 НК РФ, пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ)

2. Супруга налогоплательщика имеет право воспользоваться налоговым вычетом, даже если платежи проводятся со счета налогоплательщика.

3. Супруга имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом, поскольку имеет статус резидента, получает доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%.

4. Супруга вправе получить имущественный налоговый вычет по объекту «квартира» в размере фактически произведенных расходов, но не более 1.000.000 руб. на квартиру.

5. Вычет на погашение процентов по кредиту, израсходованному на приобретение (строительство) недвижимости супруга может использовать при наличии документов, подтверждающих право на получение вычета на приобретение (строительство) недвижимости, а также документов, подтверждающих факт уплаты процентов ( п.4 ст. 220 НК РФ) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита).

6. Право на налоговый вычет у супруги возникло с момента регистрации права собственности на квартиру.

7. Вычет по приобретенному земельному участку для жилищного строительства, можно будет заявить только после того, как будет построен дом и зарегистрировано право собственности на него в органах Росреестра (пп.2 п.3 ст. 220 НК РФ; ч.1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч.1, 7 ст. 21 Закона N 360-ФЗ) в размере остатка имущественного налогового вычета до полного его использования.

Если в год приобретения недвижимости у супруги не было доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, можно получить вычет позже, когда такие доходы появятся.

Законодательство не содержит оговорок о сроке, в течение которого вы можете использовать свое право на получение имущественного вычета в связи с приобретением недвижимости. По общему правилу заявление о зачете или возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы (п.7 ст. 78 НК РФ). Применительно к имущественному вычету налоговые органы толкуют данную норму следующим образом: можно воспользоваться вычетом по тем доходам, которые получили не ранее чем за три календарных года, предшествующих году обращения за предоставлением вычета.