Снижение арендной платы в условиях применения мер по противодействию распространения коронавирусной инфекции

(с учетом второго Обзора разъяснений Президиума Верховного суда РФ от 30 апреля 2020 года)

Большинство компаний организовывают свою деятельность в помещениях, зданиях, иных объектах недвижимости, используемых  ими на правах аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.»

Но что делать, если пользоваться имуществом арендатор не может не в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, а в силу принятия определенных подзаконных актов?

В настоящее время действуют ряд ограничений, устанавливающих запрет на осуществление определенных видов деятельности (рестораны, фитнесс-клубы, кинотеатры, салоны красоты, парикмахерские и т.п.) или запрет на использование определенных объектов (к примеру, если установлен запрет на функционирование торгово-офисных объектов, вследствие чего арендаторы не имеют доступа к арендованным ими помещениям).

Законодатель предоставил арендаторам определенную защиту, путем  издания Федерального закона № 98-ФЗ, в котором установил предоставление обязательной возможности отсрочки внесения арендной платы арендаторам. Особо оговорюсь,  законодательно отмена арендной платы не предусмотрена. Рассмотрим подробнее возможные ситуации.

Итак, за отсрочкой выплаты арендной платы могут обратиться следующие категории арендаторов.

По смыслу п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, а также п. 1 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439) отсрочка предоставляется арендаторам недвижимого имущества при одновременном соблюдении следующих условий:
а) договор аренды недвижимости должен быть заключен до принятия компетентным органом решения о введении на территории субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
б) арендатором недвижимости является организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Для предоставления отсрочки арендатор должен обратиться к арендодателю с соответствующим требованием (о заключении дополнительного соглашения к договору аренды), и Арендодатель  в течение 30 (тридцати) дней с момента получения соответствующего требования обязан подписать соответствующее  дополнительное соглашение.

Что касается отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то здесь необходимо ориентироваться на перечень, содержащийся в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:

• авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД 2 — 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21., 52.23.1)
• культура, организация досуга и развлечений (код — 90)
• физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (коды — 93, 96.04, 86.90.4)
• гостиничный бизнес (код — 55)
• деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (коды — 95, 96.01, 96.02)
• деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (код — 79)
• общественное питание (код — 56)
• деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (коды — 85.41, 88.91)
• деятельность по организации конференций и выставок (код — 82.3)

Эти же сферы российской экономики были упомянуты в качестве наиболее пострадавших в Информации Минэкономразвития России от 27.03.2020 г.

Если же  ваша деятельность не поименована в данном перечне, предоставить отсрочку арендодатель не обязан. Однако, это не мешает сторонам договориться добровольно, не ссылаясь на какие бы то ни было нормативные акты, а руководствуясь здравым смыслом и заинтересованностью в продолжении сотрудничества.

Условия отсрочки

Согласно п. 2 ст. 19 Закона № 98-ФЗ требования к условиям и срокам отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Данные Требования были утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 и сводятся к следующему:

Во-первых, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за пользование недвижимым имуществом за период с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г.

То есть, если арендатор имеет задолженность перед арендодателем, образовавшуюся за период до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то в отношении такой задолженности отсрочка не предоставляется.

Во-вторых, отсрочка предоставляется в следующих размерах:
а) за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (то есть за период с момента введения режима и до момента его прекращения) — отсрочка предоставляется в отношении 100 % арендной платы, начисленной за этот период. Иными словами, арендатор в этот период времени не платит арендную плату вообще;
б) за период с момента прекращения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г. — отсрочка предоставляется в отношении 50 % арендной платы, начисленной за этот период. То есть в течение этого периода времени арендатор уплачивает арендодателю половину от начисленной арендной платы, в отношении остальной половины предоставляется отсрочка.

В-третьих, задолженность по арендной плате, образовавшаяся за время отсрочки, подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Законодателем не регламентирован порядок предоставления отсрочки и возможность арендатора потребовать, чтобы погашение задолженности независимо от ее размера было «растянуто» на два года или требование арендодатель  погашения погашения задолженности в более короткий срок.

Учитывая отсутствие формулировки  «....погашение образовавшейся в связи с отсрочкой задолженности по арендной плате должно производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г.», видится следующее решение.

Допустим, сумма задолженности арендатора перед арендодателем в связи с предоставлением отсрочки составила 1 000 000 руб. При этом размер ежемесячной арендной платы по договору аренды, начиная с 01.01.2021 г., составляет 200 000 руб.

Погашение задолженности должно производиться поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

В нашем случае 50 % от ежемесячной арендной платы составляет 100 000 руб.

Соответственно, учитывая, что погашение может производиться не чаще одного раза в месяц, а общая сумма долга составляет 1 000 000 руб., арендодатель может настаивать, чтобы арендатор в течение 10 (десяти) месяцев ежемесячно перечислял ему по 100 000 руб. в дополнение к арендной плате 200 000 рублей.

В то же время, если арендодатель согласен, то, безусловно, стороны могут договориться о том, что погашение задолженности будет производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г. (то есть,  арендатор будет платить по 40 666 руб. в месяц).

В-четвертых, Требованиями предусмотрены и другие условия отсрочки:
а) не подлежат применению штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой;
б) не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;
в) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен, но по соглашению сторон;
г) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

Данное положение требует особого внимания! Арендатор должен продолжать уплачивать в установленные сроки все коммунальные платежи, предусмотренные договором. Остальная же часть арендной платы вносится с отсрочкой.

В-пятых, в случае наличия арендных отношений, Арендодателем в которых являются государственные и муниципальные органы, а арендуемое имущество, находится в государственной или муниципальной собственности, то Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении аренды такого имущества.

Если предметом аренды является недвижимость, находящаяся в частной собственности, стороны договора аренды также могут установить иные условия предоставления отсрочки, которые в любом случае не должны ухудшать требования, описанные выше.

Снижение размера арендной платы.

Пунктом 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ) предусмотрено, что:

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

То есть,  если на государственном или муниципальном уровне установлен запрет на осуществление определенных видов деятельности (рестораны, фитнесс-клубы, кинотеатры, салоны красоты, парикмахерские и т.п.) или запрет на использование определенных объектов (к примеру, если установлен запрет на функционирование торгово-офисных объектов, вследствие чего арендаторы не имеют доступа к арендованным ими помещениям), арендатор вправе потребовать уменьшения размера арендной платы.

Правам арендатора потребовать уменьшения размера арендной платы должны соответствовать обязанности арендодателя по уменьшению. При этом законом не установлено, что арендодатель обязан предоставить запрошенное уменьшение. Кроме того,  отсутствие  механизма расчета скидок и уменьшения сумм арендной платы  фактически низводит пункт 3 статьи 19 98-ФЗ до уровня рекомендаций, предлагая сторонам самостоятельно урегулировать размер арендной платы путем переговоров или в судебном порядке.

В гражданском законодательстве и ранее существовала  общая норма, которая также может быть использована  в сложившейся ситуации как при решения вопроса в досудебном порядке, так и и при передаче иска в суд. Статья 451 ГК РФ - Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, позволяет. при наличии совокупности  обстоятельств, указанных в части 2 статьи 451 ГК РФ, требовать изменения условий договора в судебном порядке.

При формировании требований об изменении размера арендных платежей необходимо постараться достичь баланса интересов обеих сторон, поскольку сдача помещений в аренду тоже является бизнесом, который сопряжен не только с получением выручки, но и с содержанием имущества, оплатой налогов, зачастую выплат по кредитным говорам банкам и иных обязательных платежей.

Попытка отказаться от оплаты арендной платы в полном объеме вряд ли окажется действенной и найдет поддержку при передаче дела на рассмотрение в суд.